Onafhankelijke controle van uw meerjarenonderhoudsplan
U reserveert jaren vooruit op basis van één document. Wij controleren of dat document klopt, en of het ver genoeg vooruitkijkt. Wij voeren zelf geen onderhoud uit.
Deze VvE reserveert € 72 per appartement per maand, gebaseerd op een plan van tien jaar. Dak, lift en gevel komen pas ná dat tiende jaar aan de beurt en staan er dus niet in. Rekent u die mee, dan is de benodigde reservering € 109 per maand. Dat verschil van € 37 is geen boekhoudkundige subtiliteit: het is het verschil tussen jaarlijks doorsparen en een eenmalige extra bijdrage van duizenden euro’s per appartement zodra het dak aan vervanging toe is.
Reserveert nu
Nodig over 40 jaar
MJOP van tien jaar: rekenvoorbeeld VvE, € 120.000 tekort na jaar 10
Een bestuur spaart meer dan zijn onderhoudsplan vraagt, en komt toch tekort zodra het nieuwe plan op tafel ligt. Wij laten zien waarom de jaren elf tot en met vijftien de gevaarlijkste van een plan zijn, wat dertig jaar vooruitkijken per maand had gevraagd, en welke drie dingen u deze week in uw eigen plan kunt nakijken.
SVVE-subsidie: in dit voorbeeld kost de volgorde € 111.900
Voor advies vraagt u de SVVE-subsidie achteraf aan, voor isolatie vooraf. Wij rekenen aan een verzonnen voorbeeld voor wat het kost als die volgorde verkeerd gaat, en welke drie dingen u deze week in uw eigen plan kunt nakijken.
Volle VvE-kas, toch € 20.000 tekort: de fantoomreservering
Een kas kan precies het bedrag uit het onderhoudsplan bevatten en toch tekortkomen zodra de offerte binnenkomt. Wij rekenen voor hoe het prijspeil in uw plan dat veroorzaakt, wat het per eigenaar kost, en hoe de VvE Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds voor maximaal de helft ook onderhoud mag dekken.
Waarom een ‘0’ bij de fundering u € 15.000 per appartement kan kosten
Een nul bij de fundering in het onderhoudsplan betekent zelden dat er geen risico is. Meestal betekent het dat er niet naar gekeken is. Wij laten zien hoe die nul ontstaat, wat het kost als hij na dertig jaar alsnog boven komt, en welke drie dingen u morgen in uw eigen plan kunt controleren.
Hoe een MJOP er 23.000 euro per jaar naast kan zitten
Een bestuur deed alles goed en kwam toch tekort. Wij lopen het hele plan door, van de looptijd tot de installaties, en rekenen voor wat het per appartement per maand scheelt. U kunt met uw eigen plan erbij meekijken.
Waar wilt u beginnen?
De vraag verschilt per rol. Kies de ingang die bij u past.
Uw vergadering beslist op dit plan
U bent verantwoordelijk voor het reservefonds, maar u heeft zelden een technicus in het bestuur. De vraag die op de vergadering komt, is of de maandbijdrage klopt — en dat kunt u alleen beantwoorden als het plan ver genoeg vooruitkijkt.
Wij leveren het antwoord in de vorm waarin u het nodig heeft: de benodigde bijdrage per appartement per maand, met de onderbouwing eronder.
Voor VvE-besturenEen oordeel dat u naast uw plan kunt leggen
U moet de vergadering, de kascommissie en soms de bank een kloppend plan tonen. Een technisch specialist heeft u meestal niet in huis, en het plan is opgesteld door een ander.
Onze toets is bedoeld als hulp richting die partijen, niet als oordeel over uw werk. De bevindingen gaan eerst naar u. Wij nemen uw beheer niet over en werken niet onder een andere naam.
Voor beheerkantorenWilt u eerst weten wat er überhaupt in een onderhoudsplan hoort, hoe lang het moet lopen en wat het kost? Wij schreven er een uitgebreide gids over. Gids: MJOP maken →
Wat de toets inhoudt
U levert het bestaande plan aan, digitaal. Wij komen niet ter plaatse, tenzij u de conditiemeting erbij afneemt.
Wat wij doen
- Het plan dat u al heeft langs vijftien controlepunten: horizon, prijspeil, cyclustijden, indexering en wettelijk verplichte keuringen
- Opnieuw opgebouwd over veertig jaar, zodat dak, lift en gevel binnen beeld vallen in plaats van erbuiten
- Installaties en elektra volledig meegerekend; die zijn samen ongeveer een kwart van de onderhoudskosten
- Elke bevinding met het financiële effect erbij, en met de vermelding of het hard is of nog te verifiëren
- De benodigde bijdrage per eenheid per maand, zwart op wit voor uw vergadering of uw bank
De eerste twintig jaar rekenen wij als harde raming. De jaren daarna leveren wij als doorkijk met een bandbreedte. Een bedrag voor jaar 37 met dezelfde stelligheid brengen als jaar 3 houdt geen stand, en dat schrijven wij er ook bij.
Wat wij bewust niet doen
- Geen directievoering en geen uitvoeringsbegeleiding
- Geen percentage over de onderhoudssom
- Geen onderhoudscontracten en geen bemiddeling naar aannemers
- Geen eigen uitvoerende partij waar wij aan verdienen
Wij hebben geen belang bij de omvang van uw begroting of bij het werk dat eruit voortkomt. Dat is de reden dat een onafhankelijk oordeel iets waard is — en waarom u het bij een partij die ook het werk uitvoert niet krijgt.
Waarom veertig jaar
De meeste plannen lopen tien jaar. Een dakbedekking gaat vijfentwintig jaar mee, een lift dertig, een gevelrenovatie veertig. Wat daarbuiten valt staat nergens — niet omdat het niet komt, maar omdat niemand zo ver heeft gekeken.
Wij rekenen elk plan door tot veertig jaar, inclusief installaties en elektra. Elke post die in die periode twee keer terugkomt, telt twee keer. Dat verandert het eindbedrag vaak ingrijpend, en daarmee de maandelijkse reservering die eruit volgt.
Wat wij nakijken
Vijftien punten, in drie blokken.
Klopt de basis
Hoeveel jaar dekt het plan, uit welk jaar komen de bedragen, en is er sindsdien geïndexeerd. Dat derde punt is het lastigste, want het prijspeil staat zelden op de titelpagina — meestal in een voetnoot, vaak nergens.
Volgens de inputprijsindex bouwkosten van het CBS is hetzelfde werk sinds 2019 bijna veertig procent duurder geworden. Een plan dat nooit is geïndexeerd, reserveert voor prijzen die niet meer bestaan.
Staat alles erin
Wij lopen de hoofdgroepen langs: fundering, gevel, dak, warmteopwekking, elektra, lift, terrein.
Een nul betekent zelden nul kosten. Meestal betekent het dat er niet gekeken is.
Kan de vereniging het betalen
Wat hoort er jaarlijks gereserveerd te worden, wat gebeurt er werkelijk, en hoe groot is het verschil.
Blijft dat gat tien jaar staan, dan volgt er een eenmalige extra bijdrage of uitstel van onderhoud. Iets anders is er niet.
Voor wie wij werken
Wij werken vanuit Den Haag, met de nadruk op Haaglanden en de Randstad.
- VvE’s
- Complexen van tien tot honderd eenheden, via het bestuur of via de beheerder. Voor VvE’s geldt sinds 1 januari 2018 een reserveringsplicht: de jaarlijkse dotatie is gebaseerd op een onderhoudsplan van minimaal tien jaar, of op 0,5% van de herbouwwaarde.
- Onderwijs
- Schoolbesturen in Zuid-Holland die zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun gebouwen en geen technisch beheerder in dienst hebben.
- Overig vastgoed
- Eigenaren en beheerders die op een onderhoudsplan reserveren zonder iemand in huis die dat plan technisch kan beoordelen.
- Kleiner dan tien
- Bij complexen tot ongeveer tien eenheden is een volledige toets zelden de goedkoopste route. Wij werken voor die complexen via uw beheerder. Vraag hem naar Spee Solutions, of neem contact op — dan denken wij mee over wat wél past.
Wat er wettelijk speelt
Wij houden ons aan wat er staat, niet aan wat er misschien komt.
- Geldend
- Voor VvE’s bestaat sinds 1 januari 2018 een reserveringsplicht op basis van een onderhoudsplan van minimaal tien jaar, of van 0,5% van de herbouwwaarde. Voor zorginstellingen en kantooreigenaren bestaat geen wettelijke plicht tot een onderhoudsplan.
- In behandeling
- Er ligt een wetsvoorstel dat die minimale looptijd voor VvE’s van tien naar dertig jaar brengt en een verduurzamingsparagraaf verplicht stelt. Het is in consultatie geweest en is nog geen geldend recht; een datum van inwerkingtreding is niet bekend.
- Aangenomen
- Voor schoolbesturen is de Wet planmatige aanpak onderwijshuisvesting in juli 2026 door de Eerste Kamer aangenomen. De wet treedt in werking bij koninklijk besluit; die datum is nog niet bekendgemaakt.
Wij rekenen veertig jaar door, ongeacht wat de wet uiteindelijk vraagt. Niet omdat het moet, maar omdat de grootste posten anders buiten uw plan vallen.
Hoe u verder kunt
In deze volgorde: van vrijblijvend naar concreet. U zit nergens aan vast.
-
01
Doe de quickscan
Tien vragen over uw plan, ongeveer vijf minuten. U hoeft niets op te zoeken en niets uit te rekenen; de uitslag verschijnt meteen in beeld.
Start de quickscan -
02
-
03
Of bel even
Twintig minuten, geen verkooppraatje. Liever eerst overleggen dan meteen iets opsturen? Dat kan.
+31 6 81908480
Gaat het om een recent opgeleverd gebouw? Dan is er vaak een Wkb-borgingsdossier met foto’s, tijdstempels en installatiegegevens. Dat materiaal maakt een controle nauwkeuriger, omdat de uitgangspunten niet geschat hoeven te worden. Wij bouwen zulke dossiers zelf met SpeeQ. SpeeQ voor de bouw →
Veelgestelde vragen
Wat is een onafhankelijke MJOP-controle?
Een onafhankelijke MJOP-controle is het nakijken van een bestaand meerjarenonderhoudsplan door een partij die zelf geen plannen opstelt en geen onderhoud uitvoert. Wij lopen het plan langs vijftien controlepunten en rekenen het opnieuw door tot veertig jaar, inclusief installaties en elektra. U ontvangt de bevindingen met het financiële effect per punt. Wij hebben geen belang bij de uitkomst.
Is dit een second opinion op mijn MJOP?
In de kern wel: net als een second opinion beoordeelt een buitenstaander een bestaand plan. Het verschil zit in de diepte. Een korte second opinion leest doorgaans het plan na tegen de gangbare looptijd van tien tot twintig jaar. Onze controle rekent tot veertig jaar door, inclusief installaties en elektra, en toetst het langs vijftien vaste punten met het financiële effect per punt erbij.
Waarom rekent Spee Solutions veertig jaar door en niet tien?
Omdat de grootste posten buiten tien jaar vallen. Een dakbedekking gaat vijfentwintig jaar mee, een lift dertig, een gevelrenovatie veertig; een plan van tien jaar laat die buiten beeld. Wij rekenen elk plan door tot veertig jaar: de eerste twintig jaar als harde raming, de jaren daarna als doorkijk met een bandbreedte.
Stelt Spee Solutions zelf onderhoudsplannen op?
Nee. Wij stellen geen onderhoudsplannen op en voeren geen onderhoud uit. Wij doen geen directievoering, geen uitvoeringsbegeleiding, geen onderhoudscontracten en geen bemiddeling naar aannemers, en wij rekenen geen percentage over de onderhoudssom. Daardoor hebben wij geen belang bij de hoogte van uw begroting of bij het werk dat eruit voortkomt. Wij kijken alleen na.
Wat kost een MJOP-controle?
Een MJOP-controle kost een vaste prijs per object, vooraf bekend en zonder nacalculatie: € 3.250 excl. btw voor complexen van elf tot vijfentwintig eenheden, oplopend tot € 6.500 excl. btw tot honderd eenheden; daarboven vanaf € 8.500, op offerte. Betaling: 50% bij opdracht, 50% bij oplevering. De volledige staffel, met het bedrag inclusief btw erbij, staat op de tarievenpagina.
Hoe lang duurt het tot het rapport er is?
Drie weken, gerekend vanaf het moment dat het dossier compleet is aangeleverd. Ontbreekt er iets, dan hoort u dat binnen twee werkdagen. Op een aanvraag via het formulier ontvangt u binnen twee werkdagen een reactie. Voor complex vastgoed en voor de toets met NEN 2767-meting werken wij op offerte.
Voor wie is deze controle bedoeld?
Voor VvE-besturen, beheerkantoren, schoolbesturen en vastgoedeigenaren met meerdere objecten. Concreet: VvE-complexen van tien tot honderd eenheden, via het bestuur of de beheerder; schoolbesturen in Zuid-Holland zonder technisch beheerder; eigenaren en beheerders zonder iemand in huis die een plan technisch kan beoordelen. Wij werken vanuit Den Haag, met de nadruk op Haaglanden en de Randstad.
Wat als het bestaande plan te kort of te laag is?
Dan ontvangt u een herzien plan over veertig jaar en de benodigde bijdrage per eenheid per maand, met de onderbouwing eronder. Elke bevinding staat erbij met het financiële effect en of die hard is of nog te verifiëren. Blijft het gat tien jaar staan, dan volgt een eenmalige extra bijdrage of uitstel van onderhoud.
Is een MJOP wettelijk verplicht?
Voor VvE's geldt sinds 1 januari 2018 een reserveringsplicht: de jaarlijkse dotatie aan het reservefonds is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan van minimaal tien jaar, of op 0,5% van de herbouwwaarde. Er ligt een wetsvoorstel dat die minimale looptijd naar dertig jaar brengt met een verduurzamingsparagraaf; dat voorstel is in consultatie geweest en is nog geen geldend recht.
Alle eenenveertig vragen, ook over aanleveren, wetgeving en gegevensverwerking, staan op de pagina veelgestelde vragen.
Prijs en doorlooptijd
Vaste prijs per object, vanaf € 3.250 excl. btw voor complexen van elf tot vijfentwintig eenheden. De prijs staat vooraf vast en er volgt geen nacalculatie. Doorlooptijd drie weken, gerekend vanaf het moment dat het dossier compleet is. De volledige staffel, met het bedrag inclusief btw erbij, staat op de tarievenpagina.