Onafhankelijke controle van uw meerjarenonderhoudsplan
U reserveert jaren vooruit op basis van één document. Wij controleren of dat document klopt, en of het ver genoeg vooruitkijkt. Wij voeren zelf geen onderhoud uit.
Deze VvE reserveert € 72 per appartement per maand, gebaseerd op een plan van tien jaar. Dak, lift en gevel komen pas ná dat tiende jaar aan de beurt en staan er dus niet in. Rekent u die mee, dan is de benodigde reservering € 109 per maand. Dat verschil van € 37 is geen boekhoudkundige subtiliteit: het is het verschil tussen jaarlijks doorsparen en een eenmalige extra bijdrage van duizenden euro’s per appartement zodra het dak aan vervanging toe is.
Waar wilt u beginnen?
De vraag verschilt per rol. Kies de ingang die bij u past.
Uw vergadering beslist op dit plan
U bent verantwoordelijk voor het reservefonds, maar u heeft zelden een technicus in het bestuur. De vraag die op de vergadering komt, is of de maandbijdrage klopt — en dat kunt u alleen beantwoorden als het plan ver genoeg vooruitkijkt.
Wij leveren het antwoord in de vorm waarin u het nodig heeft: de benodigde bijdrage per appartement per maand, met de onderbouwing eronder.
Voor VvE-besturen →Een oordeel dat u naast uw plan kunt leggen
U moet de vergadering, de kascommissie en soms de bank een kloppend plan tonen. Een technisch specialist heeft u meestal niet in huis, en het plan is opgesteld door een ander.
Onze toets is bedoeld als hulp richting die partijen, niet als oordeel over uw werk. De bevindingen gaan eerst naar u. Wij nemen uw beheer niet over en werken niet onder een andere naam.
Voor beheerkantoren →Wilt u eerst weten wat er überhaupt in een onderhoudsplan hoort, hoe lang het moet lopen en wat het kost? Wij schreven er een uitgebreide gids over.
Gids: MJOP maken →Wat de toets inhoudt
U levert het bestaande plan aan, digitaal. Wij komen niet ter plaatse, tenzij u de conditiemeting erbij afneemt.
Wat wij doen
- Het plan dat u al heeft langs vijftien controlepunten: horizon, prijspeil, cyclustijden, indexering en wettelijk verplichte keuringen
- Opnieuw opgebouwd over veertig jaar, zodat dak, lift en gevel binnen beeld vallen in plaats van erbuiten
- Installaties en elektra volledig meegerekend; die zijn samen ongeveer een kwart van de onderhoudskosten
- Elke bevinding met het financiële effect erbij, en met de vermelding of het hard is of nog te verifiëren
- De benodigde bijdrage per eenheid per maand, zwart op wit voor uw vergadering of uw bank
De eerste twintig jaar rekenen wij als harde raming. De jaren daarna leveren wij als doorkijk met een bandbreedte. Een bedrag voor jaar 37 met dezelfde stelligheid brengen als jaar 3 houdt geen stand, en dat schrijven wij er ook bij.
Wat wij bewust niet doen
- Geen directievoering en geen uitvoeringsbegeleiding
- Geen percentage over de onderhoudssom
- Geen onderhoudscontracten en geen bemiddeling naar aannemers
- Geen eigen uitvoerende partij waar wij aan verdienen
Wij hebben geen belang bij de omvang van uw begroting of bij het werk dat eruit voortkomt. Dat is de reden dat een onafhankelijk oordeel iets waard is — en waarom u het bij een partij die ook het werk uitvoert niet krijgt.
Waarom veertig jaar
De meeste plannen lopen tien jaar. Een dakbedekking gaat vijfentwintig jaar mee, een lift dertig, een gevelrenovatie veertig. Wat daarbuiten valt staat nergens — niet omdat het niet komt, maar omdat niemand zo ver heeft gekeken.
Wij rekenen elk plan door tot veertig jaar, inclusief installaties en elektra. Elke post die in die periode twee keer terugkomt, telt twee keer. Dat verandert het eindbedrag vaak ingrijpend, en daarmee de maandelijkse reservering die eruit volgt.
Wat wij nakijken
Vijftien punten, in drie blokken.
Klopt de basis
Hoeveel jaar dekt het plan, uit welk jaar komen de bedragen, en is er sindsdien geïndexeerd. Dat derde punt is het lastigste, want het prijspeil staat zelden op de titelpagina — meestal in een voetnoot, vaak nergens.
Volgens de inputprijsindex bouwkosten van het CBS is hetzelfde werk sinds 2019 bijna veertig procent duurder geworden. Een plan dat nooit is geïndexeerd, reserveert voor prijzen die niet meer bestaan.
Staat alles erin
Wij lopen de hoofdgroepen langs: fundering, gevel, dak, warmteopwekking, elektra, lift, terrein.
Een nul betekent zelden nul kosten. Meestal betekent het dat er niet gekeken is.
Kan de vereniging het betalen
Wat hoort er jaarlijks gereserveerd te worden, wat gebeurt er werkelijk, en hoe groot is het verschil.
Blijft dat gat tien jaar staan, dan volgt er een eenmalige extra bijdrage of uitstel van onderhoud. Iets anders is er niet.
Voor wie wij werken
Wij werken vanuit Den Haag, met de nadruk op Haaglanden en de Randstad.
- VvE’s
- Complexen van tien tot honderd eenheden, via het bestuur of via de beheerder. Voor VvE’s geldt sinds 1 januari 2018 een reserveringsplicht: de jaarlijkse dotatie is gebaseerd op een onderhoudsplan van minimaal tien jaar, of op 0,5% van de herbouwwaarde.
- Onderwijs
- Schoolbesturen in Zuid-Holland die zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun gebouwen en geen technisch beheerder in dienst hebben.
- Overig vastgoed
- Eigenaren en beheerders die op een onderhoudsplan reserveren zonder iemand in huis die dat plan technisch kan beoordelen.
- Kleiner dan tien
- Bij complexen tot ongeveer tien eenheden is een volledige toets zelden de goedkoopste route. Wij werken voor die complexen via uw beheerder. Vraag hem naar Spee Solutions, of neem contact op — dan denken wij mee over wat wél past.
Wat er wettelijk speelt
Wij houden ons aan wat er staat, niet aan wat er misschien komt.
- Geldend
- Voor VvE’s bestaat sinds 1 januari 2018 een reserveringsplicht op basis van een onderhoudsplan van minimaal tien jaar, of van 0,5% van de herbouwwaarde. Voor zorginstellingen en kantooreigenaren bestaat geen wettelijke plicht tot een onderhoudsplan.
- In behandeling
- Er ligt een wetsvoorstel dat die minimale looptijd voor VvE’s van tien naar dertig jaar brengt en een verduurzamingsparagraaf verplicht stelt. Het is in consultatie geweest en is nog geen geldend recht; een datum van inwerkingtreding is niet bekend.
- Aangenomen
- Voor schoolbesturen is de Wet planmatige aanpak onderwijshuisvesting in juli 2026 door de Eerste Kamer aangenomen. De wet treedt in werking bij koninklijk besluit; die datum is nog niet bekendgemaakt.
Wij rekenen veertig jaar door, ongeacht wat de wet uiteindelijk vraagt. Niet omdat het moet, maar omdat de grootste posten anders buiten uw plan vallen.
Hoe u verder kunt
In deze volgorde: van vrijblijvend naar concreet. U zit nergens aan vast.
-
Doe de quickscanStart de quickscan →
Tien vragen over uw plan, ongeveer vijf minuten. U hoeft niets op te zoeken en niets uit te rekenen; de uitslag verschijnt meteen in beeld.
-
Stuur uw plan opPlan opsturen →
Wij kijken ernaar en laten weten welke punten opvallen.
-
Of bel even+31 6 81908480
Twintig minuten, geen verkooppraatje. Liever eerst overleggen dan meteen iets opsturen? Dat kan.
Gaat het om een recent opgeleverd gebouw? Dan is er vaak een Wkb-borgingsdossier met foto’s, tijdstempels en installatiegegevens. Dat materiaal maakt een controle nauwkeuriger, omdat de uitgangspunten niet geschat hoeven te worden. Wij bouwen zulke dossiers zelf met SpeeQ.
SpeeQ voor de bouw →Veelgestelde vragen
Wat houdt het controleren van een MJOP in?
Wij nemen het plan dat u al heeft en lopen het langs vijftien controlepunten: horizon, prijspeil, cyclustijden, indexering, wettelijk verplichte keuringen en de vraag of alle onderdelen erin staan. Daarna bouwen wij het plan opnieuw op over veertig jaar, inclusief installaties en elektra. U ontvangt de bevindingen met het financiële effect per punt, en een herzien plan dat blijft rekenen.
Waarom veertig jaar en niet tien?
Een plan van tien jaar laat de grootste posten buiten beeld. Dak, lift en gevel hebben cyclustijden die verder reiken dan die tien jaar, waardoor er niet voor wordt gereserveerd. De eerste twintig jaar rekenen wij als harde raming; de jaren daarna als doorkijk met een bandbreedte, zodat u ziet wat indicatief is en wat niet.
Voert Spee Solutions het onderhoud ook uit?
Nee. Wij doen geen directievoering, geen uitvoeringsbegeleiding, geen onderhoudscontracten en geen bemiddeling naar aannemers. Wij rekenen geen percentage over de onderhoudssom. Wij hebben daardoor geen belang bij de hoogte van uw begroting of bij het werk dat eruit voortkomt.
Wat kost het controleren van een MJOP?
Een vaste prijs per object, vanaf € 3.250 exclusief btw voor complexen van elf tot vijfentwintig eenheden. De prijs is vooraf bekend, er volgt geen nacalculatie. De volledige staffel staat op de tarievenpagina, met het bedrag inclusief btw erbij.
Is een MJOP wettelijk verplicht?
Voor VvE's geldt sinds 1 januari 2018 een reserveringsplicht: de jaarlijkse dotatie aan het reservefonds is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan van minimaal tien jaar, of op 0,5% van de herbouwwaarde. Er ligt een wetsvoorstel dat die minimale looptijd naar dertig jaar brengt met een verduurzamingsparagraaf; dat voorstel is in consultatie geweest en is nog geen geldend recht.
Vaste prijs per object, vanaf € 3.250 excl. btw voor complexen van elf tot vijfentwintig eenheden. De prijs staat vooraf vast en er volgt geen nacalculatie. Doorlooptijd drie weken, gerekend vanaf het moment dat het dossier compleet is. De volledige staffel, met het bedrag inclusief btw erbij, staat op de tarievenpagina.
Laat uw plan controleren ↗